黄欣伟：打新需谨慎，闻着香未必吃得到！ 热推荐

上海楼市的摇号打新，和臭豆腐有什么关系？

(相关资料图)

看似八竿子打不着的两码事，但至少也有类比——

臭豆腐，众所周知属于“闻着臭吃着香”，那么摇号打新呢？

在此大胆预测一下，很可能在未来走进“闻着香吃不到”的趋势。

一、“一二手倒挂”引发的打新潮

追溯打新潮的由来：因为限价导致新房价格全面低于二手房，毕竟新房是管理层统一定价，而二手房是芸芸众生的房东们定价，人性的共性是贪婪，所以一二手出现了全面倒挂。

又因为“新房比旧房（二手房）便宜”的现实之怪状，用更低的价格可能买到更新的房子包括户型更新、社区更新、管理更新，何乐而不为呢？

当然，前提不仅是“打新还需积分硬”，人人都说好的好项目不仅需要成为坊间所谓的社保巨子，一旦触发摇号还需要一份足够的运气。

打新潮，就是在因为行政介入市场导致巨大的利差空间之下，购房者趋之若鹜：不仅是需要买房自住的刚需或改善，也自然激发了很大一部分“有房住”的套利者！

可以这么说，因为一二手倒挂导致的打新，在房住不炒的大基调下，明目张胆地炒房。

另一方面，因为“地段越市中心&二手房定价的底气越足”，直接导致了从外环到内环，一二手倒挂的利差空间就越大：外环是3万对4万的倒挂，中环是8万对10万的倒挂，内环可能就是15万对25万的倒挂，由此导致越有购买力的越能参与到“更大倒挂”的盛宴中去，毕竟普通白领的收入和积蓄，连进入这场盛宴的门槛都不具备。

从2016年开始执行新房限价以来，上海楼市的套利空间一直存在“买到就赚几百万甚至更多”的局面，于是在巨大利益驱动之下，假结婚假离婚众筹打新等下有对策一直存在，甚至有人以“我有一张房票”即可作为打新群体中的资源筹码。

二、房企都不想触发摇号

比购房者更专业更精明的房企，怎么会看不到这种调控手段里的巨大制度缺陷和利益缝隙？！

从2016年前，业内不仅有“新房还需要营销策划么”的自嘲和笃定，当然也有人看到了其中可以参与的食利，茶水费应运而生并在睁一只眼闭一只眼之下大行其道！

所谓茶水费，就是因为一二手倒挂导致的新房售价远低于市场（二手房），购房者在拼社保拼积分拼摇号运气之下，只要有人放出“可以内部买到”的消息，就算多出几十万甚至上百万，但还是能够以低于市场价几十万甚至上百万拿到紧俏新房，购房者是愿意的，就算这多付的几十上百万没有发票没有收据没有说法，一切都在你情我愿中默契着！

但是购房者会渐渐发现一个问题：以往激进的开发商动辄以“开盘即清盘”激进并凡尔赛，而限价之后的房企，开发商反而开始通过各种方式怠慢购房者，好像很不情愿卖光的意思，这恰恰就是利益驱使之下的人性暴露。

1、不愁卖的市场里，卖光了就没有权力寻租的筹码了，所以希望手里能剩一些房源；

2、因为想要留一些房源，无奈购房者太过踊跃，于是销售员躲猫猫、半夜开盘、售楼处玩失踪等各种“让购房者买不到”的套路层出不穷，毕竟少卖掉一套就可以收一套茶水费，一套几十万参与其中上到总经理下到销售员甚至保安大叔都可以雨露均沾；

3、因为限价设置了积分制和认筹比，达到一定上限就需要进行摇号，而摇号这个动作在羡慕嫉妒恨中标者的同时，其也被戴上了“5年限售”的紧箍咒——购房者还活在沾沾自喜的阶段，房企已经意识到“不要触发积分导致摇号”的内里乾坤：没有5年限售，购房者处置更灵活→因为处置更灵活，购房者更愿意“付出代价”获得。

所以，大家都明白了吧！

别去听信那些经不住推敲的搪塞，什么“不想摇号是怕麻烦”，其实一旦摇号“茶水费”就清淡很多，反之就可以坐地起价。

从2016限价至今，上海楼市的“房住不炒”大旗之下，都是心领神会的内外勾结炒房。

原本因为限价导致卖房不需要专业的营销总们，在度过了初期的饭碗惊恐之后，突然发现不需要专业并不会动摇自己的饭碗，相反只要敢做和“识做”，他们的饭碗反而更加稳固了，和领导的关系甚至不需要表忠心、邀功、加班作秀了，只要分钱快乐就众乐乐。

三、今天的倒挂也可能只是纸面富贵

房企不愿意被摇号是因为限售可能影响茶水费，那么购房者呢？

购房者在2022年之前还活在“茶水费心甘情愿”的大度，因为还活在“就算五年限售也只会越赚越多”的淡定，只是口罩特别是2022年的第二季口罩之后，【五年之后（房价）会怎样】开始逐步侵入幸运者的思绪里。

2022年上海社会面放开至今，上海楼市的两个迹象开始愈演愈烈：

1、新房呈现越往外（环）越卖不动，限价之后就消失的渠道销售重新开启；

2、二手房因为挂牌量激增，（部分区域）开始出现了房东踩踏即竞相降价成交的逃跑路线。

上述两个迹象也不是无迹可寻的：

一方面，因为去年上海的社会秩序开开关关，所以楼市甚至没有一个完整的销售季，出货意愿强烈；另一方面，因为财政匮乏所以2022年之后拍地节奏加快，导致今年上市量激增，供应不断放大之下，甚至出现了“客户不够了”这般上海楼市久违了的局面。

客户为什么不够了？

单从需求端来看问题，迹象分好多种：要么是有钱人“润”了，特别是碧云古北陆家嘴这些豪宅扎堆的板块；要么是刚需购房者离沪了，虽然他们大概率最终还会回来，但宏观经济下行导致的裁员减薪倒闭潮之下，“客户不够了”其实是——钱不够了！

特别是从2022年底开始因为挂牌量激增导致的二手房市场价格松动，一二手倒挂的“冰山”正在融化，外环地区不仅启动渠道销售引发销售艰难，目前这种状态正向市区挺近，“五年限售之后”的市区，一二手倒挂还在不在？

再不要用“时间换空间”的自欺欺人来祷告了：

1、祈祷所谓的史诗级救市止住颓势；

2、祈祷宏观经济止跌企稳增加信心；

3、祈祷市场自救自愈重拾上涨周期；

4、祈祷大拆大建重启拯救上海楼市。

祈祷是祈祷者的通行证，但周期是逆周期者的墓志铭。

不是“上海楼市结束了”而是“上海房价单边上涨结束了”。

所以，今天明天甚至局部包括昨天，那些因为一二手倒挂而沾沾自喜的购房者和幸运儿，需要担心五年限售之后的解禁行情，“只是当时已惘然”在五年未知面前，什么都可以发生，所以买到时、摇到时甚至“搞掂时”的闻着香，是不是“吃得到”还很难说。

房地产的金融属性、流动性，都是需要高速发展的纸醉金迷来支撑泡沫。

房住不炒，可能是不许炒，也可能是炒不动了！

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