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首创证券:核心城市土拍热度升温,第三支箭首单落地


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乐居财经 李礼6月21日,首创证券发布房地产行业周报。

核心观点:

政策端:中央方面:上周央行7天逆回购和中期借贷便利均下调10bp,20号公布的LPR有望同步下降;自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》,提出支持公路、铁路、轨道交通等线性基础设施工程立体复合、多线共廊等节约集约用地新模式;财政部公布国有土地使用权出让收入14893亿元,同比下降20%。地方方面:上周郑州推动房地产与金融形成良性循环,落实差别化住房信贷政策,合理确定最低首付比例、利率等;大连市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知,下调三季度新发放首套房贷利率下限,于6月15日至6月30日房交会期间购新房,取证后,给予200元/平米房补。

市场端:2023W24首创证券重点监测的39城商品房成交面积为356.8万平米,环比14.6%,同比38.2%;全年累计成交面积9258.2万平米,同比3.9%。2023W24首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为5978万平米,较上周环比-1.52%;库存去化周期为12.8个月,环比0.1个月。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为4.5和3.4个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为24个月以上。5月中旬以来,各地房价环比走弱,四大一线城市二手房房价环比下降,将会传导到商品房,同时房企推盘意愿较弱,首创证券预计6月销售端压力犹存。

投资建议:当前基本面指标加速下行,新房二手房价格走弱,市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策,后续有望更多城市跟进,地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。

风险提示:宏观经济走弱,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。

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