华龙路租房（龙西路租房）

今天下班路过一家房产中介，在店门口稍微停留了一下，一个中介小哥马上就出来和我打招呼，

【资料图】

小哥帅帅气气的，穿着标致的工作西装，显得非常专业，他主动问我是买房还是卖房，我说都不是，然后他说是要租房吗？

我说也不是，就是随便看看，估计他们最近也没什么人来看房，或者他也想找个人聊天，他主动和我说，现在房子卖不动，租房子的人也不多，

他们店里原来十二三个人，现在也就七八个人了，走的人基本上是没什么业绩，顶不住压力都走了，回老家了，

我问他，房子是不是降了，他说没怎么降，房东都不愿意降价，最多降个零头，但确实现在带看量少了，还是这片都是二手房，一些房东当时才三四十万买的，现在挂牌五六百，赚那么多钱也舍不得降价，一个个都很小气抠门，一点也不知足，这些房子也都是老破小，根本不值这个价，房子卖不掉，就是个账面财富，

即使有个别想看房的，由于疫情，也不想进别人家去看，就问中介有没有视频或者图片，现在他们的业绩也就是靠租房子赚点，反正现在已经十一月了，马上就过年了，如果一直这样没有业绩，过了年，他也不打算来上海了，即使来上海，也打算去送外卖。

他说他高中毕业，也没什么特长，跑跑外卖也好，虽然辛苦点，累点但也比没有业绩强。

我是京籍首套无贷款记录，目前居住在丰台右安门外，工作也在右安门。目前有资金800，想买西城陶白，最高承受1000的房子。我有两个孩子目前都在丰台，老大23年上初中，老二23年上小学。现在挺纠结买哪种，是老破小两居（礼仁街），还是楼龄新一些两居（华龙美钰）？还是买小三居自住，因为初中划片学校不确定，所以感觉将来会在学校门口租房概率大。看上交通方便的老破小和次新房几乎均价12万多。

回答：

1.现在在丰台，2023年跨区小升初，那除非是成绩特别好，否则一般都是派位，学区房的作用不大。这年是入学高峰期，买了陶白的也不敢保证进入目标学校。而且初中未必有那么多的学位，有普通直升改定额的可能，做好准备。

2.常规建议是买占坑儿房，得到学位就是成功。小房总价低，节约资金也降低风险。高峰期之后入学孩子大量减少，到2026年就少了小一半，从17万降到10万人，之后或许更少。而商品价格是供需关系决定的，除非到时候的政策鼓励学区房，否则这溢价率很有可能受影响。

这看自己吧，一般建议是占坑儿房用完了就卖，换到非学区房投资板块，以换租的形式解决自住问题。这样风险低，而且能占30%租金的便宜。当然很多人是不愿意住别人的房子的，那就买自住的。这和经济无关，是心理感受的事儿。

3.老破小的溢价率更高，所以和次新房价格差不多。总价越高溢价率越低，毕竟买学区房的大多都是普通家庭，很难炒高豪宅。

4.这就看自己的喜好吧。喜欢西城的环境，准备常住的就买次新房，甭在乎短期的涨跌，反正也不卖。能接受租房的就买占坑儿房，从经济上划算点儿。仅供参考。

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