华安张江光大园REIT受累扩募遇阻

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华安张江光大园REIT投资的标的是张江光大园，其近期刚宣布扩募购入新的基础设施项目——张润大厦，而哲库科技是张润大厦的重要承租方。

近日，知名手机厂商OPPO放弃芯片自研计划，旗下子公司哲库科技被突然关停，一同受到牵连的还有华安基金旗下的REITs产品。

5月15日，华安张江光大园REIT收盘大跌6.22%，场内价格近三日累计跌幅超9%。华安张江光大园REIT投资的标的是张江光大园，其近期刚宣布扩募购入新的基础设施项目——张润大厦，哲库科技是张润大厦的重要承租方，其实际租赁面积占可租赁面积的45.97%。

业内人士告诉《国际金融报》记者，出租率是产业园类REITs的一个重要风险指标，会直接影响股息收益。

针对该事件对扩募进程影响的评估，华安基金于5月15日晚发布公告称，基金管理人及财务顾问国泰君安(行情601211,诊股)证券股份有限公司将综合考虑各项因素，审慎评估本次扩募工作后续推进安排，将充分保障基金份额持有人利益作为重要考量。哲库科技关停是短期突发事件，原始权益人已积极采取应对措施，化解突发事件的不利影响。

华安基金方面向媒体表示，对REITs产品的价值评价，需要平衡兼顾当下投资资产质地和经营状况及长期的经营预期和价值。长期来看，张江REIT是实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。

哲库关停连累REITs

5月12日，OPPO官方表示，面对全球经济、手机市场的不确定性，经过慎重考虑，决定终止ZEKU（哲库）业务。据了解，哲库科技成立于2019年，是OPPO旗下负责自研芯片的子公司。

哲库科技的突然关停殃及到了华安张江光大园REIT的场内表现。东方财富(行情300059,诊股)网显示，5月15日收盘，华安张江光大园REIT场内跌幅超过6%，5月11日至5月15日累计下跌超9%。截至5月16日收盘，华安张江光大园REIT上涨3.56%。

华安基金注意到了哲库科技的关停影响，并在5月15日晚间发布公告称，关注到OPPO决定关停旗下哲库科技的新闻后，原始权益人高度重视，密切关注哲库科技后续情况，将坚决维护张润置业的合同权益，执行合同保障条款，做好哲库科技退租可能的权益保障与风险应对工作。

根据公告，华安张江光大园REIT扩募拟购入的新基础设施项目是张润置业持有的位于上海市浦东新区盛夏路61 弄1- 3号、金秋路158号的张润大厦。

哲库科技是张润大厦的重要承租方。哲库科技与张润置业签署租赁合同5份，租赁期限至2023年7月31日，实际租赁面积共计19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。同时，哲库科技已于2023年4月7日与张润置业就上述面积签订了续租协议，租赁期限为2023年8月1日至2024年7月31 日。2022年哲库科技支付的租金占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的30.98%。张润置业正在积极与哲库科技沟通关于租约的后续工作安排。若接到哲库科技确定退租答复，将及时进行公告，并依据合同进行处置。

公告称，根据已签租赁合同，如哲库科技提前终止合同，应提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。目前，张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金。若上述条款触发，张润置业将严格执行合同违约条款，违约金将弥补项目空置空窗期的租金损失。

公告提及，哲库科技关停是短期突发事件，原始权益人已积极采取应对措施，化解上述突发事件的不利影响。近期，张江集团和张江集电已紧急启动对有租赁意向客户的推介工作，储备了多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米。并与10余家意向租户进行了沟通，全力保障换租工作平稳过渡。

一季度末出租率刚过七成

张润大厦是华安张江光大园REIT的首次扩募项目，是首批四单基础设施公募REITs扩募项目之一，该扩募项目于今年3月底获批。此前，华安张江光大园REIT投资的基础设施项目是张江光大园，基础设施项目的主要经营模式是园区管理，包括收取房屋租赁费，物业管理费以及停车场（库）经营获取收益。

园区出租率是投资者对产业园类REITs关注的一大指标。华安张江光大园REIT一季报显示，报告期内出租率为70.57%，平均合同租金为5.67元/平/天。对比来看，2022年末的出租率为92.6%。

对于出租率为何下降，华安基金给出的原因是主要由于基础设施项目的重要现金流提供方租户之一（租赁面积合计为 12302.25 平方米，占项目可租赁面积比例约 28%），其全部租赁合同于2022年末到期，到期后该租户不予续租。尽管上述面积已部分完成去化，但由于第一季度商业活动仍处于恢复阶段，市场新增需求不足，叠加春节假期的因素，对潜在租户的实地考察、租赁计划等产生一定影响，因此租赁进展较为缓慢。

华安基金5月15日晚间的公告提及近期项目园区经营情况，自2023年4月1日至5月15日，张江光大园累计完成签署书面合同及租赁意向书面积为3641.57平方米，其中签署新租合同面积为1555.47平方米，签署带履约保证金条款的租赁意向书面积为2086.10平方米。含书面意向租户的园区签约率为79.01%，较2023年一季度末的出租率70.57%提升8.44%。

私募排排网财富管理合伙人荣浩告诉记者，出租率是一个很重要的风险指标，产业园REITs的收益包括股息收益和价格回报两部分，出租率直接影响股息收益。

虽然短期会受到上述突发事件影响，但荣浩表示，长期来看，价格回报将趋于稳定，与当地产业园的租金回报率趋近。

华安基金REITs业务相关负责人向媒体表示，长期来看，张江REIT是实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。华安基金将一如既往坚持“持有人利益优先”，继续本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理好公司旗下产品，谨慎开展和推动华安张江光大园REIT的扩募工作。

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